Οι παράγοντες που ασκούν πίεση στις τιμές αγοράς και ενοικίασης
Σε σταθερά ανοδική πορεία βρίσκεται τα τελευταία χρόνια η αγορά των μικρών κατοικιών, με τις γκαρσονιέρες και τα στούντιο να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις τιμών. Η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής και στην Αλεξανδρούπολη, όπου η ζήτηση για μικρά διαμερίσματα παραμένει υψηλή, ενώ η διαθέσιμη προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς.
Παρότι εκ πρώτης όψεως μπορεί να φαίνεται παράδοξο, τα μικρότερα ακίνητα εμφανίζονται συχνά ακριβότερα ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με μεγαλύτερα και, σε αρκετές περιπτώσεις, ποιοτικότερα διαμερίσματα. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μια νέα πραγματικότητα: πολλοί αγοραστές και ενοικιαστές δεν επιλέγουν πλέον την κατοικία που θα επιθυμούσαν, αλλά εκείνη που μπορούν να υποστηρίξουν οικονομικά.
Περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα
Ένας από τους βασικούς λόγους της αύξησης των τιμών είναι η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας. Για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν προστέθηκε σημαντικός αριθμός νέων κατοικιών στην αγορά, με αποτέλεσμα το διαθέσιμο απόθεμα, ιδιαίτερα στα μικρότερα ακίνητα, να παραμένει περιορισμένο.
Παράλληλα, το αυξημένο κόστος κατασκευής λειτουργεί επιβαρυντικά. Οι κοινόχρηστοι χώροι, η κουζίνα και το μπάνιο έχουν σε μεγάλο βαθμό παρόμοιο κόστος κατασκευής, ανεξάρτητα από το συνολικό εμβαδόν ενός διαμερίσματος. Έτσι, στα μικρά σπίτια το κόστος αυτό κατανέμεται σε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα, ανεβάζοντας την τελική τιμή ανά τ.μ.
Η άνοδος στις τιμές των οικοδομικών υλικών περιορίζει ακόμη περισσότερο τα περιθώρια των κατασκευαστών, οι οποίοι καλούνται να διαθέσουν τα νέα ακίνητα σε υψηλότερες τιμές.
Περισσότερα μονοπρόσωπα νοικοκυριά
Σημαντικό ρόλο παίζει και η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών. Περισσότεροι άνθρωποι επιλέγουν ή αναγκάζονται να ζουν μόνοι τους, ενώ η συγκατοίκηση δεν αποτελεί ακόμη ιδιαίτερα διαδεδομένη επιλογή στην Ελλάδα.
Μικρά διαμερίσματα αναζητούν κυρίως φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι, άτομα με περιορισμένο εισόδημα και εργαζόμενοι που μετακινούνται για επαγγελματικούς λόγους. Τα τελευταία χρόνια καταγράφεται και μια ακόμη τάση: κάτοικοι μεγαλύτερης ηλικίας από περιοχές του Βόρειου Έβρου επιλέγουν να αγοράσουν μικρά διαμερίσματα στην Αλεξανδρούπολη, προκειμένου να καλύψουν μελλοντικές ανάγκες στέγασης μετά τη συνταξιοδότησή τους.
Η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Στην αυξημένη ζήτηση συμβάλλει και η δυνατότητα αξιοποίησης των μικρών ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα συγκεκριμένα διαμερίσματα είναι συνήθως ευκολότερα στη διαχείριση, απαιτούν μικρότερο αρχικό κεφάλαιο και απευθύνονται σε ευρύ κοινό.
Η αξιοποίησή τους για τουριστική ή προσωρινή διαμονή περιορίζει, ωστόσο, τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, ενισχύοντας περαιτέρω την πίεση στα ενοίκια.
Αυξήσεις έως και 60% στην Αλεξανδρούπολη
Ιδιαίτερα έντονη είναι η μεταβολή των ενοικίων για γκαρσονιέρες και μικρά στούντιο στο κέντρο της Αλεξανδρούπολης. Σύμφωνα με την εικόνα της τοπικής αγοράς, μέσα σε μία πενταετία οι αυξήσεις φτάνουν σε ορισμένες περιπτώσεις έως και το 60%.
Ενδεικτικά, ένα μικρό διαμέρισμα που το 2019 μπορούσε να ενοικιαστεί περίπου 250 ευρώ, σήμερα μπορεί να φτάνει τα 400 ευρώ. Ποσά της τάξης των 400 έως 450 ευρώ, τα οποία πριν από λίγα χρόνια θα θεωρούνταν ιδιαίτερα υψηλά, πλέον χαρακτηρίζονται συχνά ως αποδεκτά ή ακόμη και «καλά», ανάλογα με την κατάσταση και την τοποθεσία του ακινήτου.
Περιορισμένες επιλογές για τα νοικοκυριά
Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να βρίσκεται υπό πίεση, με τις επιλογές να είναι περιορισμένες κυρίως για τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα.
Τα μεγαλύτερα διαμερίσματα μπορεί να εμφανίζουν χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, συνοδεύονται όμως από υψηλότερο συνολικό ενοίκιο και αυξημένα λειτουργικά έξοδα, όπως θέρμανση, ψύξη, κοινόχρηστα και συντήρηση.
Με το κόστος κατασκευής να παραμένει υψηλό και τη ζήτηση για μικρά ακίνητα να διατηρείται έντονη, δεν διαφαίνεται, τουλάχιστον άμεσα, σημαντική αποκλιμάκωση των τιμών.