Μια νέα εποχή διαμορφώνεται για την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, καθώς έως το τέλος του 2026 καταργείται οριστικά το σύστημα των υποθηκοφυλακείων και το Κτηματολόγιο αναλαμβάνει ως ο μοναδικός αρμόδιος φορέας διαχείρισης όλων των ακινήτων. Η μετάβαση αυτή στοχεύει στην πλήρη, οριστική και διαφανή καταγραφή της ιδιοκτησίας, δημιουργώντας ένα πιο αξιόπιστο και λειτουργικό πλαίσιο για την αγορά ακινήτων.
Παρότι η αλλαγή αυτή αναμένεται να απλοποιήσει σημαντικά διαδικασίες όπως οι μεταβιβάσεις, οι γονικές παροχές και οι αγοραπωλησίες, στην παρούσα φάση συνεπάγεται αυξημένες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες. Η ανάγκη άμεσης τακτοποίησης εκκρεμοτήτων καθίσταται επιτακτική, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικά προβλήματα.
Νέες προθεσμίες και βασικές αλλαγές
Σύμφωνα με τις πρόσφατες ρυθμίσεις, η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης παρατείνεται έως το τέλος του 2026. Η παράταση κρίθηκε αναγκαία, καθώς έχουν ήδη εντοπιστεί περίπου 300.000 σφάλματα σε στοιχεία που μεταφέρθηκαν από τα υποθηκοφυλακεία, τα οποία πρέπει να διορθωθούν.
Παράλληλα, προβλέπεται η λειτουργία νέας ψηφιακής πλατφόρμας που θα επιτρέπει στους πολίτες να διορθώνουν εξωδικαστικά παραλείψεις ή λάθη στις δηλώσεις ιδιοκτησίας. Εναλλακτικά, οι διορθώσεις μπορούν να πραγματοποιούνται μέσω πιστοποιημένων μηχανικών, οι οποίοι αναλαμβάνουν τον έλεγχο των στοιχείων, τη διόρθωση γεωμετρικών δεδομένων, την υποβολή τοπογραφικών διαγραμμάτων και την καταχώρηση διοικητικών πράξεων.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία καθίσταται υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, με προθεσμία ολοκλήρωσης έως την 1η Φεβρουαρίου 2028.
Επιπλέον, δίνεται παράταση έως τις 31 Μαρτίου 2028 για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν πριν τον Ιούλιο του 2011. Η ρύθμιση αφορά αυθαίρετα κατηγοριών 1 έως 4, δηλαδή μικρής και μεσαίας κλίμακας παραβάσεις, ενώ για ακίνητα προ του 1983 δεν απαιτείται απαραίτητα οικοδομική άδεια.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες καλούνται να κινητοποιηθούν άμεσα και να απευθυνθούν σε μηχανικό, προκειμένου να διασφαλίσουν τη νομιμότητα και την ορθή καταγραφή της περιουσίας τους. Οι βασικές ενέργειες περιλαμβάνουν:
- Έλεγχο νομιμότητας του ακινήτου
- Σύγκριση των εγκεκριμένων σχεδίων με την πραγματική κατάσταση
- Κατηγοριοποίηση αυθαιρεσιών και υπολογισμό προστίμων
- Υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου μέσω του ΤΕΕ
- Καταβολή των απαραίτητων παραβόλων και προστίμων
- Οριστική τακτοποίηση και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
Σε περιπτώσεις παλαιών ακινήτων, όπου δεν υπάρχουν διαθέσιμα σχέδια, ενδέχεται να απαιτηθεί νέα τοπογραφική αποτύπωση ή ακόμη και στατική αξιολόγηση.
Κυρώσεις και πιθανοί κίνδυνοι
Η μη συμμόρφωση με τις νέες υποχρεώσεις μπορεί να επιφέρει σημαντικές συνέπειες. Τα πρόστιμα ενδέχεται να φτάσουν έως και το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ενώ η έλλειψη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου καθιστά αδύνατη οποιαδήποτε μεταβίβαση, όπως πώληση, δωρεά ή γονική παροχή.
Απαραίτητα δικαιολογητικά
Για την ολοκλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου απαιτείται η συγκέντρωση βασικών εγγράφων, όπως:
- Οικοδομική άδεια και αναθεωρήσεις
- Αρχιτεκτονικά σχέδια
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
- Πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (όπου υπάρχει)
- Δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων
- Ενημερωμένα σχέδια κατόψεων
- Στατική μελέτη ή τεχνική έκθεση
- Πίνακας χιλιοστών
Σε περίπτωση απώλειας του φακέλου, απαιτείται σχετική βεβαίωση από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
Συμπέρασμα
Η μετάβαση στο Κτηματολόγιο αποτελεί μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις στον τομέα της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Αν και μακροπρόθεσμα θα διευκολύνει σημαντικά τις συναλλαγές και την αξιοποίηση των ακινήτων, η περίοδος προσαρμογής απαιτεί άμεση κινητοποίηση από τους ιδιοκτήτες. Η έγκαιρη συμμόρφωση με τις νέες απαιτήσεις δεν είναι μόνο απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων, αλλά και καθοριστική για τη διασφάλιση της αξίας και της αξιοποίησης της περιουσίας τους στο μέλλον.