Το δίλημμα «νεόδμητο ή παλιό σπίτι;» απασχολεί σχεδόν κάθε υποψήφιο αγοραστή ακινήτου. Όλοι αναζητούν μια ξεκάθαρη απάντηση, όμως η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη.
Τα τελευταία χρόνια η αγορά δείχνει σαφή στροφή προς τα παλαιά και μεταχειρισμένα ακίνητα. Πολλοί αγοραστές επιλέγουν να αγοράσουν ένα παλιό σπίτι και να το ανακαινίσουν, ώστε να το προσαρμόσουν στις σύγχρονες ανάγκες διαβίωσης και στο προσωπικό τους γούστο.
Όμως:
Είναι όλα τα παλιά σπίτια ίδια;
Πόσο κοστίζει πραγματικά μια ανακαίνιση;
Πώς καταλαβαίνω αν αξίζει να επενδύσω σε ένα παλιό ακίνητο;
Ποια είναι τα βασικά κριτήρια αξιολόγησης;
Αυτά τα ερωτήματα θα προσπαθήσουμε να απαντήσουμε.
Δεν είναι όλα τα παλιά σπίτια ίδια
Η χρονολογία κατασκευής ενός κτιρίου κρύβει πολλά «μυστικά». Στην Ελλάδα, τα κτίρια μπορούν να χωριστούν σε βασικές κατηγορίες, με πιο κρίσιμα ορόσημα το 1987 και το 2017.
Το 1986 αλλάζει ο αντισεισμικός κανονισμός. Αυτό σημαίνει ότι τα κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά το 1987 είναι γενικά ασφαλέστερα από άποψη στατικής επάρκειας. Αυτό δεν σημαίνει ότι τα παλαιότερα κτίρια είναι απαραίτητα «κακά», αλλά σίγουρα απαιτούν τεχνικό έλεγχο.
Στην Αλεξανδρούπολη, για παράδειγμα, ο σεισμικός συντελεστής είναι 1, γεγονός που σημαίνει χαμηλή σεισμικότητα. Ωστόσο, η παραθαλάσσια θέση της πόλης δημιουργεί άλλου τύπου προβλήματα, κυρίως διαβρώσεις στα οικοδομικά υλικά λόγω υγρασίας και θαλάσσιου αέρα.
Μπορούν να αντιμετωπιστούν τεχνικά; Φυσικά.
Όμως αυτό συνεπάγεται αυξημένο κόστος, το οποίο πρέπει να συνυπολογιστεί στην τελική τιμή αγοράς.
Τι περιλαμβάνει συνήθως μια ανακαίνιση παλαιού ακινήτου
Σε κατοικίες παλαιότερης κατασκευής, ιδιαίτερα πριν το 1987, σχεδόν πάντα απαιτούνται:
Αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων
Αναβάθμιση ή αντικατάσταση του συστήματος θέρμανσης
Εξωτερική θερμομόνωση και αλλαγή κουφωμάτων
Επισκευές σε κάγκελα και στηθαία, λόγω διάβρωσης
Ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας
Αντικατάσταση δαπέδων
Εσωτερικές και εξωτερικές βαφές και αισθητικές παρεμβάσεις
Τα παλαιότερα σπίτια έχουν σχεδιαστεί με βάση τις ανάγκες μιας άλλης εποχής. Η αλλαγή της διαρρύθμισης, με καθαιρέσεις τοίχων, δημιουργεί επιπλέον κόστος. Αν διατηρηθεί η υπάρχουσα διαρρύθμιση, αυτό πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη στην αποτίμηση της αξίας του ακινήτου.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στις κεντρικές θερμάνσεις, οι οποίες στις περισσότερες οικοδομές πριν το 1987 δεν λειτουργούν πλέον.
Το «κρυφό» κόστος που συχνά αγνοείται
Ένα κόστος που συχνά παραβλέπεται από ιδιώτες αγοραστές είναι το κόστος αποξήλωσης και απομάκρυνσης μπαζών. Πλέον, τα μπάζα δεν μπορούν να απορρίπτονται σε χωματερές και η νόμιμη διαχείρισή τους έχει σημαντικό κόστος.
Τι ισχύει για τα κτίρια μετά το 1987
Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά το 1987 – και ιδιαίτερα την περίοδο έντονης ανοικοδόμησης της Αλεξανδρούπολης (1995–2010) – παρουσιάζουν σαφώς βελτιωμένη ποιότητα κατασκευής.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι βασικές παρεμβάσεις περιορίζονται συνήθως σε:
Ενεργειακή αναβάθμιση (θερμομόνωση – υγρομόνωση)
Επιλογή σύγχρονου συστήματος θέρμανσης (υγραέριο ή αντλία θερμότητας)
Αισθητικές αλλαγές
Πόση είναι η διαφορά τιμής παλιού και νεόδμητου;
Σύμφωνα με έρευνα της Μονάδας Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, η διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιών διαμερισμάτων κυμαίνεται πλέον στο 25%–30%.
Όταν ένα παλαιό ακίνητο είναι 20% φθηνότερο από ένα νεόδμητο, το 67% των αγοραστών επιλέγει το νεόδμητο.
Όταν όμως η διαφορά φτάνει το 30%, τότε το 56% στρέφεται στο παλαιό ακίνητο.
Ενδεικτικά κόστη ανακαίνισης (σημερινές τιμές)
Πλήρης ανακαίνιση μπάνιου:
Εργασίες: ~4.000 €
Υλικά: 2.000–2.500 € (ανάλογα τις επιλογές)
Πλήρης ηλεκτρολογική εγκατάσταση: ~3.500 € (χωρίς πρίζες)
Εξωτερική θερμομόνωση: 40–50 € / τ.μ.
Εσωτερικές βαφές: ~3,5 € / τ.μ.
Εξωτερικές βαφές: ~8 € / τ.μ. (χωρίς σκαλωσιά)
Θέρμανση:
Φυσικό αέριο με σώματα: 7.000–7.500 € (διαμέρισμα 3 δωματίων)
Αντλία θερμότητας: ~10.000 €
Μεγάλη ανακαίνιση: από 500 € / τ.μ. και άνω, ανάλογα τα υλικά και τις επιλογές
Συμπέρασμα
Σήμερα, παλαιά ακίνητα μετά το 1995 που δεν χρειάζονται ανακαίνιση διατίθενται 30%–40% φθηνότερα από τα νεόδμητα.
Ακίνητα που απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης μπορεί να φτάνουν ακόμη και 60% χαμηλότερα.
Η σωστή επιλογή δεν είναι θέμα ηλικίας, αλλά σωστής εκτίμησης κόστους και αξίας.
Η domima-axd βρίσκεται δίπλα σας για την αξιόπιστη εκτίμηση του ακινήτου και την τεχνική υποστήριξη της ανακαίνισης, εφόσον αυτή χρειαστεί.