Η πώληση ενός μεταχειρισμένου ακινήτου δεν είναι ποτέ μια απλή διαδικασία. Δεν αρκούν μόνο η τοποθεσία και η παλαιότητα· υπάρχουν πολλοί ακόμη παράγοντες που επηρεάζουν καθοριστικά την αξία ενός ακινήτου. Παράγοντες που συχνά χαρακτηρίζονται ως «λεπτομέρειες», αλλά στην πράξη αποδεικνύονται κρίσιμοι, καθώς επηρεάζουν άμεσα την απόφαση αγοράς ή ενοικίασης.
Από την καθημερινή μας εμπειρία στην αγορά ακινήτων, διαπιστώνουμε ότι δύο φαινομενικά παρόμοια διαμερίσματα —με ίδια τετραγωνικά, στον ίδιο όροφο, με την ίδια θέα και στην ίδια περιοχή— μπορεί να παρουσιάζουν διαφορά στην αξία τους που φτάνει έως και το 20%. Αυτή η απόκλιση δεν είναι τυχαία. Πολύ συχνά, οι υποψήφιοι αγοραστές ζητούν μείωση τιμής ή απορρίπτουν εξ ολοκλήρου ένα ακίνητο όταν εντοπίζουν συγκεκριμένα προβλήματα.
Τα προβλήματα αυτά χωρίζονται σε δύο βασικές κατηγορίες: α) προβλήματα που αφορούν την πολυκατοικία και β) προβλήματα που αφορούν το ίδιο το διαμέρισμα.
Προβλήματα που αφορούν την πολυκατοικία.
Η πρώτη εικόνα της οικοδομής παίζει καθοριστικό ρόλο στη διαπραγμάτευση της τιμής. Η είσοδος, το κλιμακοστάσιο και ο ανελκυστήρας λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το ίδιο το διαμέρισμα.
Η έλλειψη ανελκυστήρα μπορεί να μειώσει την αξία ενός ακινήτου έως και στο μισό, όταν αυτό βρίσκεται πάνω από τον δεύτερο όροφο. Ακόμη και ένας παλιός ή θορυβώδης ανελκυστήρας συχνά αποτελεί λόγο απόρριψης.
Η θέρμανση είναι από τις πρώτες ερωτήσεις των ενδιαφερόμενων. Οι παλιές κεντρικές θερμάνσεις με υψηλό κόστος λειτουργίας λειτουργούν αποτρεπτικά.
Οικοδομές που δεν έχουν συντηρηθεί για χρόνια, με εμφανείς φθορές στα μπετά των μπαλκονιών, δείχνουν έλλειψη συνεννόησης μεταξύ των ιδιοκτητών.
Σκοτεινά κλιμακοστάσια, φθαρμένα σκαλοπάτια και μούχλες στους κοινόχρηστους χώρους δημιουργούν αρνητικές εντυπώσεις.
Η καθαριότητα και η υγιεινή στους κοινόχρηστους χώρους είναι καθοριστικής σημασίας: λερωμένοι τοίχοι, σκουπίδια, κακή απεντόμωση.
Εκτεθειμένες σωληνώσεις, φθαρμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και πρόχειρες παρεμβάσεις.
Κεντρικές είσοδοι με σημάδια εγκατάλειψης και σκουριασμένες περιφράξεις μεταφράζονται στο μυαλό του αγοραστή ως μελλοντικά έξοδα.
Κακή κατάσταση πυλωτής και κήπων, αυθαίρετες κατασκευές και παρατημένα ποδήλατα ή μηχανάκια δείχνουν έλλειψη κανόνων.
Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί συχνό λόγο διαπραγμάτευσης ή ακόμη και αποτροπής μιας συμφωνίας.
Η κακή διαχείριση της πολυκατοικίας είναι εύκολα αντιληπτή. Η υποψία κακοδιαχείρισης λειτουργεί αποτρεπτικά, καθώς περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, οδηγώντας σε συσσωρευμένα χρέη, μειωμένη συντήρηση και απαξίωση των ακινήτων.
Προβλήματα που αφορούν το διαμέρισμα
Μούχλες στους τοίχους και σημάδια υγρασίας.
Παλαιωμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις. Ένας παλιός πίνακας χωρίς ρελέ ασφαλείας αποτελεί ένδειξη εγκατάλειψης και αυξημένου κόστους επισκευής. Τα ηλεκτρικά καλώδια έχουν «ημερομηνία λήξης» και συνήθως πρέπει να αντικαθίστανται μετά από 40–45 χρόνια.
Φθαρμένες υδραυλικές εγκαταστάσεις και μπάνια χωρίς παράθυρο, που συνεπάγονται σημαντικό κόστος ανακαίνισης.
Παλιά καλοριφέρ, κουφώματα, σκουριασμένα κάγκελα, φθαρμένα ντουλάπια κουζίνας, πατώματα και εσωτερικές πόρτες.
Η επισκευή ενός διαμερίσματος μπορεί να κοστίσει έως και 1.000 ευρώ ανά τ.μ.. Με βάση την εμπειρία μας στην πόλη της Αλεξανδρούπολης, το μέσο κόστος επισκευής κυμαίνεται γύρω στα 500 ευρώ/τ.μ.. Το ποσό αυτό θα πρέπει πάντα να συνυπολογίζεται στη διαμόρφωση της τελικής τιμής πώλησης.
Μια παλιά και κακοσυντηρημένη κατοικία συχνά «υποφέρει» από συχνές αλλαγές ενοικιαστών, μεγάλα διαστήματα που παραμένει ξενοίκιαστη και αυξημένο κίνδυνο κακοπληρωτών, γεγονός που οδηγεί σε περαιτέρω φθορά του ακινήτου.
Η «ΔΟΜΗΜΑ» δίπλα σας.
Η ΔΟΜΗΜΑ σας προσφέρει αξιόπιστη αξιολόγηση της αξίας του ακινήτου σας και μπορεί να σας καθοδηγήσει αποτελεσματικά στη σωστή επισκευή και αναβάθμισή του, ώστε να πετύχετε το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα στην πώληση ή την ενοικίαση.